Reforma tributária e imóveis: o que muda para quem compra, vende, aluga, arrenda, cede ou empresta
10 nov 2026
O que muda para quem compra, vende, aluga, arrenda, cede ou empresta imóveis. Material atualizado em novembro de 2026.
1. Locação de imóveis PJ
A locação de imóveis terá que emitir NFS-e a partir de 01/12/2026, especialmente para empresas sujeitas ao regime regular do IBS/CBS (Lucro Presumido ou Real).
- Emissor nacional: https://www.nfse.gov.br/EmissorNacional
- Foi criado um código específico: 99.03.01 – Locação de bens imóveis.
- Multa por descumprimento: pode chegar a 18% do valor da operação.
Portanto, será essencial controlar: imóvel (endereço, cadastro na prefeitura, matrícula, CIB etc.); contrato; locatário; valor original do aluguel; reajustes; período de referência; vencimento; data efetiva do recebimento; valor efetivamente recebido; IPTU; condomínio; multas, juros e demais valores.
A partir de 2027, o aluguel poderá ficar sujeito à CBS e ao IBS de acordo com as regras do regime imobiliário (veremos adiante).
Fato gerador
- O pagamento (antecipado, parcelas, no prazo ou em atraso). Tudo que for oneroso poderá ser tributado.
Exclusão da base de cálculo
- Quando devidamente identificados (na NF e contabilizados), os valores de tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e as despesas de condomínio.
- Ou seja: IPTU, taxas e condomínio. Caução formalizada não tributa, mas não é exclusão, porque pode virar receita adiante.
Alíquotas do IBS/CBS
As alíquotas são reduzidas em 70%, ou seja, serão de 30% sobre o estipulado:
| 2026 | 2027 | 2028 | 2029 a 2032 | 2033 | |
|---|---|---|---|---|---|
| CBS | 0,90% | 11,35% | 11,35% | – | 11,35% |
| IBS | 0,10% | 0,10% | 0,10% | – | 18,7% |
| Total IBS + CBS | 1,00% | 11,45% | 11,45% | – | 30,05% |
| Alíquota reduzida ajustada IVA | 0,30% | 3,44% | 3,44% | – | 9,02% |
| PIS/Cofins | 3,65% | – | – | – | – |
| IRPJ/CSLL | 7,68% | 7,68% | 7,68% | – | 7,68% |
| Alíquota efetiva no Lucro Presumido | 11,33% | 11,12% | 11,12% | – | 16,7% |
- As alíquotas acima podem mudar, a depender do Senado Federal.
- No Lucro Real, depende dos custos.
- No regime regular, a empresa poderá tomar créditos, sem a redução acima, de tudo que envolver a atividade da empresa e diminuir o IBS/CBS devidos, também sem a redução acima prevista.
- Multa por descumprimento: pode chegar a 18% do valor da operação.
- Entre 2028 e 2032 haverá ajustes, podendo chegar aos percentuais de 2033.
2. Cessão onerosa, arrendamento e outros direitos sobre imóveis
Essas operações também passam a utilizar a NFS-e e possuem códigos próprios:
- 99.03.02 – Cessão onerosa de bens imóveis;
- 99.03.03 – Arrendamento de bens imóveis;
- 99.03.04 – Servidão, cessão de uso ou de espaço de bens imóveis;
- 99.03.05 – Permissão de uso ou direito de passagem de bens imóveis.
A tributação segue a do aluguel.
3. Empréstimo gratuito do imóvel – comodato
Se não houver contraprestação, não haverá tributação. Por isso, o contrato tem que ser muito bem feito. Não pode haver simulação.
- manter contrato formal de comodato;
- identificar corretamente proprietário e usuário;
- descrever o imóvel e o período de utilização;
- deixar expressamente registrada a gratuidade;
- evitar cobranças paralelas que possam descaracterizar o comodato.
4. Venda de imóveis como atividade
A venda não utilizará a mesma NFS-e da locação. Foi criado um documento próprio:
- NF-e de Alienação de Bens Imóveis – NF-e ABI, modelo 77.
- Para os contribuintes do regime regular abrangidos, a obrigatoriedade está prevista a partir de 01/12/2026.
- Emissão na alienação, inclusive na celebração do contrato ou compromisso que caracterize a operação, conforme a legislação.
- Multa por descumprimento: até 18% do valor da operação.
Base de cálculo do IBS/CBS
- Nas incorporações imobiliárias e parcelamentos do solo existem regras específicas, inclusive tributação vinculada aos pagamentos.
- As alíquotas serão reduzidas em 50%, em regra, nas operações imobiliárias sujeitas ao regime específico, além da existência de mecanismos como o redutor de ajuste e, em determinadas operações residenciais, o redutor social.
| 2026 | 2027 | 2028 | 2029 a 2032 | 2033 | |
|---|---|---|---|---|---|
| CBS | 0,90% | 11,35% | 11,35% | – | 11,35% |
| IBS | 0,10% | 0,10% | 0,10% | – | 18,7% |
| Alíquota reduzida ajustada IVA | 0,50% | 5,73% | 5,73% | – | 15,03% |
| PIS/Cofins | 3,65% | – | – | – | – |
| IRPJ/CSLL | 2,28% | 2,28% | 2,28% | – | 2,28% |
| Alíquota efetiva no Lucro Presumido | 5,93% | 8,01% | 8,01% | – | 17,31% |
- As alíquotas acima poderão mudar, a depender do Senado Federal.
- No Lucro Real, depende dos custos.
- No regime regular, a empresa poderá tomar créditos, sem a redução acima, de tudo que envolver a atividade da empresa e diminuir o IBS/CBS devidos, também sem a redução acima prevista.
- Se o imóvel for ativo, o cálculo é de ganho de capital.
5. Quem compra um imóvel (PF ou PJ)
O comprador deverá conferir a NF, que não substitui a escritura nem o registro, e verificar se os dados estão todos corretos.
O ITBI continua existindo. A criação do IBS/CBS não elimina o imposto municipal incidente sobre a transmissão imobiliária.
6. Pessoa física que recebe aluguéis
Nem toda pessoa física que aluga imóvel será contribuinte do IBS/CBS, contribuindo com os mesmos percentuais da PJ, como no item 1 acima.
Só quando, no ano anterior, ocorrerem as duas condições simultaneamente:
- receita total de locação, cessão onerosa e arrendamento superior ao limite legal originalmente fixado em R$ 240.000,00, sujeito a atualização; e
- operações envolvendo mais de 3 imóveis distintos, isto é, 4 imóveis ou mais.
- Se ultrapassar, no próprio ano, em mais de 20% o limite de receita aplicável, mantida a condição relativa ao número de imóveis, também poderá ocorrer enquadramento naquele próprio exercício.
- Para essas pessoas físicas, as obrigações de inscrição cadastral e emissão de documentos fiscais passam a produzir efeitos em 01/01/2027.
A inscrição da PF no CNPJ para essa finalidade não significa abertura de uma empresa. Trata-se de identificação cadastral para cumprimento das obrigações do IBS/CBS.
A PF tem direito a créditos relacionados à atividade e precisará ter um controle rigoroso, sendo recomendável uma conta bancária específica.
Quanto ao Imposto de Renda da pessoa física, continua a regra da tributação pelo Carnê-Leão quando recebido de PF e retenções quando de PJ.
7. Pessoa física que vende imóveis
A venda possui critérios diferentes daqueles utilizados no aluguel.
A pessoa física poderá se tornar contribuinte do IBS/CBS quando houver habitualidade, contribuindo conforme o item 4 acima. Entre as situações previstas estão:
- alienação de mais de 3 imóveis distintos no ano anterior, observadas as regras relativas ao tempo em que permaneceram no patrimônio;
- no próprio ano, a partir da 4ª operação, nas hipóteses legais;
- alienação de mais de 1 imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores;
- no próprio ano, nesses casos, a partir da 2ª operação.
Portanto: vender eventualmente um imóvel particular não significa automaticamente que a pessoa física passará a pagar IBS/CBS ou a emitir NF-e ABI. A análise deverá ser feita caso a caso.
Quanto ao ganho de capital apurado na Declaração de Imposto de Renda, ele permanece, não sendo substituído pelo IBS/CBS.
8. Condomínios – grande novidade a partir de 01/12/2026
A partir de 01/12/2026, passa a ser obrigatória a utilização da NFS-e para cobrança das taxas e demais valores condominiais, bem como de outras receitas do condomínio.
Foi criado especificamente o código: 99.05.01 – Taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício.
- imóvel; cobrança; valores; descontos; demais informações da operação.
O condomínio edilício, pela regra geral, não é automaticamente contribuinte do IBS/CBS, mas é obrigado a emitir a NF.
- Se o condomínio optar pelo regime regular do IBS/CBS, os tributos passarão a incidir sobre as taxas e demais valores cobrados dos condôminos e de terceiros.
- Será obrigado, se as demais receitas, que não condominiais, passarem a ser preponderantes, na razão de mais de 20%.
- Assim, a obrigação de recolher o IBS/CBS dependerá do enquadramento do condomínio.
9. CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro
O CIB será o identificador nacional do imóvel. Todos os imóveis urbanos e rurais deverão possuir CIB.
Em 2026, a obrigação alcança inicialmente imóveis urbanos localizados nas capitais e no Distrito Federal. Nos demais municípios, a integração passa a ser exigida a partir de janeiro de 2027.
Os imóveis rurais já devem possuir CIB.
O código passará a ser utilizado em documentos envolvendo: compra; venda; locação; escritura; registro; financiamento; regularização de obras; demais operações imobiliárias.
O número será encontrado na plataforma do SINTER ou nas prefeituras.
10. DIMOB e outras obrigações continuam
A criação da NFS-e de locação e da NF-e ABI não significa, automaticamente, extinção das demais obrigações já existentes.
Até que haja alteração normativa específica, continuam sendo observadas obrigações como a DIMOB para as pessoas jurídicas e equiparadas atualmente obrigadas.
Da mesma forma, continuam existindo:
- IRPF;
- IRPJ;
- CSLL;
- ITBI;
- IPTU;
- ITR;
- obrigações cartorárias;
- demais declarações fiscais aplicáveis.
O que precisa ser feito agora
Levantamento minucioso dos documentos dos imóveis e dos contratos disponíveis, utilização de uma planilha de controle, emissão de CNPJ, se for o caso, e testes no portal nacional para emissão das NFS-e, preparando-se para o início das operações a partir de 12/2026.
Nosso objetivo é organizar cada operação antecipadamente, evitando emissão incorreta de documentos, enquadramentos indevidos e problemas futuros com IBS, CBS e Receita Federal.
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