IMÓVEL, atualização a valor presente foi autorizada!
27 set 2024
A IN 2222/24 da RFB estabelece diretrizes para a atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado. Essa atualização impacta diretamente no cálculo do Imposto de Renda (IRPF) para indivíduos e do Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) para empresas.
Os proprietários têm até o dia 16/12/2024 para optar por quitar antecipadamente o imposto sobre a valorização de seus imóveis.
Opção para Pessoas Físicas
Residentes no Brasil podem atualizar o valor de seus imóveis constantes em sua Declaração de IR(DAA). A atualização será tributada de forma definitiva com uma alíquota de 4% sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição do imóvel. Hoje pagamos 15%.
Principais pontos para pessoas físicas:
· Acréscimo Patrimonial: o valor atualizado será considerado como acréscimo patrimonial na data do pagamento do imposto;
· Declaração para 2025: os valores atualizados devem ser incluídos na ficha de bens e direitos da DAA referente ao exercício de 2025 (ano-calendário de 2024);
· Sem deduções: não serão permitidas deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a diferença apurada.
Opção para Pessoas Jurídicas
Empresas poderão atualização do valor de seus imóveis constantes no ativo não circulante do balanço patrimonial. A tributação será realizada com alíquotas de 6% para o IRPJ e 4% para a CSLL. Hoje pagamos 24%.
Principais pontos para pessoas jurídicas:
· Não Incorporar ao Custo: os valores atualizados não poderão ser incorporados ao custo do bem para cálculo de depreciação, amortização ou exaustão;
· Sem deduções: assim como para pessoas físicas, não serão permitidas deduções sobre a diferença apurada.
Bens imóveis elegíveis para atualização
A normativa abrange uma ampla gama de bens imóveis, incluindo:
· Imóveis situados no Brasil e no exterior;
· Bens de entidades controladas no exterior sob regimes de transparência fiscal;
· Bens de trust no exterior que devem ser informados na DAA.
Procedimentos para atualização
Para formalizar a opção pela atualização do valor dos imóveis, os contribuintes devem:
1. Apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim): disponível no Centro Virtual de Atendimento – e-CAC no site da RFB a partir de 24 de setembro de 2024;
2. Pagar os tributos até 16 de dezembro de 2024: a Dabim deve ser apresentada juntamente com o pagamento integral dos tributos devidos.
Vedações e restrições
Nem todos os bens podem ser atualizados. Não serão permitidas atualizações para:
· Imóveis não declarados na DAA ou Escrituração Contábil Fiscal (ECF) correspondente;
· Imóveis adquiridos no ano-calendário de 2024;
· Imóveis alienados, baixados ou liquidados antes da formalização da opção.
Exceções:
· Controladas indiretas e entidades não obrigadas a apresentar DAA ou ECF;
· Pessoas físicas e jurídicas não obrigadas à apresentação da DAA ou ECF.
Vantagens e Desvantagens da Atualização e a pegadinha
Um dos principais atrativos dessa nova norma é a possibilidade de pagar um imposto com uma alíquota significativamente reduzida, mas caso o imóvel atualizado seja vendido ou baixado antes de 15 anos da atualização, será necessário apurar ganho de capital, pois foi criada uma fórmula progressiva de redução, em que a vantagem é concedida aquele que não vender o imóvel imediatamente, mas a partir do 7º ou 15º ano, após a atualização.
Exemplo Prático
Imóvel adquirido por R$ 300 mil, hoje valer R$ 800 mil, e se vendido nesse valor, haverá R$ 500 mil de Ganho de Capital e Imposto de Renda de 15%, ou R$ 75 mil. Optando pela redução o Imposto de Renda seria de 4%, ou R$ 20 mil. Mas, vendido em até 3 anos, fica anulado a redução.
Possibilidade de Perda de Valor ou Vender por valor acima do atualizado
Se um proprietário vender seu imóvel por um valor inferior ao atualizado, não poderá deduzir essa perda do imposto. Logo, pode ter prejuízo com o imposto.
E se vender por um valor acima haverá ganho de capital a ser apurado e recolhido.
Os custos de um inventario ou doação de bens
Se você atualizar o valor dos bens, lembre-se haverá impacto certamente nos valores do ITCMD futuro e custos processuais e cartoriais, pois embora haja previsão de atualização da alíquota deste imposto, hoje, a base de calculo é o valor do Venal do IPTU, desde que o valor declarado no IR não seja maior. Enfim, uma atualização pode mexer com custos adicionais das legalizações.
Quem Está Isento do Imposto?
A regra de quem tem um único imóvel e o vende por até R$ 440 mil permanece, ou seja, não há tributação. Assim como, quem vende um imóvel RESIDENCIAL e aplica o montante da vende na compra de outro imóvel RESIDENCIAL ou parte em até 180 dias, da venda.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Como se observa, não existe um BENEFICIO aparente, não podemos afirmar que a opção é benéfica, variará de caso a caso, e a longevidade do benefício impede uma decisão antecipada, pois em 7 ou 15 anos, tudo muda. Quem pode afirmar que em 2 ou 3 anos, não vão estabelecer uma nova regra.
Os proprietários devem buscar orientação de especialistas em tributação e avaliar suas circunstâncias individuais antes de tomar uma decisão. Com as mudanças recentes na legislação, entender as regras e suas implicações se torna crucial para otimizar a gestão de patrimônio e minimizar a carga tributária.
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