IMÓVEIS NA MIRA EM 2026, o novo BIG BROTHER da RECEITA FEDERAL!

28 ago 2025

Você que tem imóvel na Pessoa Física ou Jurídica e aluga? Então, se atenha as novas regras tributárias a partir de 2026. A Receita Federal está colocando um BIG BROTHER nos imóveis e agora vai ficar muito difícil a sonegação.

A Instrução Normativa nº 2.275, em 18/08/2025, que regulamenta o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — um sistema nacional que dará a cada imóvel no Brasil um código único (um CPF próprio), unificando dados de cartórios, Prefeituras e registros.

Esse cadastro faz parte da Reforma Tributária (EC 132/2023 e LC 214/2025) e já começou a ser implementado.

 

A partir de agora:

• Todos os contratos, escrituras e registros passarão a conter o código CIB;
• O cruzamento de informações será automático entre cartórios, Receita Federal e Prefeituras;
• A Receita terá maior controle sobre os aluguéis declarados, dificultando omissões.

 

Impacto nos Aluguéis:

Com a nova tributação do IBS (estadual/municipal) e CBS (federal), os aluguéis passam a ser mais fiscalizados.

• Para locação residencial de longo prazo, a carga efetiva pode ser de 7,95%;
• Para temporada (até 90 dias), em torno de 15,9%;
• Já a locação comercial pode chegar a 26,5% sobre o valor recebido.

Observação: Existirá particularidades entre a PF e PJ, portanto, eventuais cálculos, somente na situação pratica e especificas da Lei Complementar 214/2025.

 

O que os contribuintes devem fazer?

• Conferir se seus imóveis já constam no CIB (isso será feito pelos cartórios, mas os dados devem estar corretos).
• Declarar corretamente os aluguéis no Imposto de Renda (via Carnê-Leão, quando for o caso).
• Acompanhar os limites de faturamento, pois a tributação IBS/CBS passa a valer em determinados casos.
• Contar com assessoria contábil para planejar a forma mais vantajosa de tributação.

 

Impacto nas Compras e Vendas:

 

Das Pessoas Físicas:

• O CIB trará um valor de referência oficial de mercado para cada imóvel.
• A Receita Federal poderá comparar o valor declarado de compra e venda com o valor de mercado do CIB.
• Se houver discrepância, aumenta o risco de autuação por subavaliação (ex.: declarar venda por R$ 500 mil quando o CIB aponta valor de R$ 800 mil).
• As regras de ganho de capital e isenções continuam, mas comfiscalização muito mais rígida.

Das Pessoas Jurídicas:

• A compra e venda de imóveis passa a estar sujeita também ao IBS e à CBS, por serem operações onerosas de transferência de propriedade.
• Ou seja, além do IRPJ/CSLL/PIS/COFINS, haverá a incidência de:
• IBS (estadual/municipal);
• CBS (federal).
• Alíquota combinada estimada: 26,5%, salvo hipóteses de redução específicas (ainda em regulamentação).
• Assim como no aluguel, o CIB será usado para cruzar o valor da operação com o valor de referência de mercado.

Demais tributos e encargos:

• ITBI, ITCMD, IPTU, escrituras, registros, taxas, etc., terão seus valores elevados.

 

Resumo das Alterações a partir de 2026:

Situação	Pessoa Física	Pessoa Jurídica
Aluguel residencial	IR progressivo até 27,5% + (se >R$ 240 mil/ano) IBS/CBS com redutor (7,95%)	IRPJ/CSLL/PIS/COFINS + IBS/CBS (7,95%)
Aluguel comercial	IR progressivo até 27,5% + (se >R$ 240 mil/ano) IBS/CBS sem redutor (26,5%)	IRPJ/CSLL/PIS/COFINS + IBS/CBS (26,5%)
Venda de imóvel	IR sobre ganho de capital (15% a 22,5%), com isenções	IRPJ/CSLL/PIS/COFINS + IBS/CBS sobre venda (se estoque); ganho de capital + IBS/CBS (se imobilizado)
Limite para IBS/CBS	Só paga se receita ultrapassar R$ 240 mil/ano

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