IMÓVEIS • ALUGUÉIS • IMPOSTO DE RENDA: em 2026, tudo muda!

18 set 2025

1 ▸ CADASTRO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO – CIB

1.1 O que é o CIB e qual sua base legal?

O CIB é o “CPF do imóvel”, um número único nacional que identifica cada bem urbano ou rural.

• Base legal: Lei Complementar (LC) nº 214/2025.
• Regulamentação: Decreto 11.208/2022 (Sinter) e IN RFB nº 2.030/2021 e 2.275/2025.
• Objetivo: integrar cartórios, prefeituras, bancos e plataformas digitais para combater informalidade e sonegação de renda imobiliária.

  1.2 O que é o SINTER, a quem está vinculado e qual a sua função?

O Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) é a plataforma federal que integra os dados do CIB.

• Vinculação/Subordinação: é gerido e regulamentado pela Receita Federal do Brasil (RFB), em cooperação com o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e órgãos de registro de imóveis.
• Função: consolidar, em ambiente único, informações territoriais, registrais, fiscais e cadastrais de todos os imóveis do país (compra, venda, locação, georreferenciamento, valor venal, etc.), permitindo cruzamento automático com declarações fiscais e outros bancos de dados.

  1.3 Como ocorre a criação e atribuição do número CIB?

Cartórios de registro de imóveis, ao lavrar ou averbar qualquer ato (compra, venda, locação, doação, etc.), enviam dados eletronicamente ao Sinter, que gera o número CIB automaticamente e o vincula ao imóvel.

1.4 Quais contratos precisam conter o número CIB?

Todos os contratos onerosos (locação residencial, comercial, temporada, arrendamento) celebrados após a integração do imóvel ao Sinter. Não há valor mínimo

1.5  Contratos antigos precisam ser aditados?

Não há obrigação automática. Recomenda-se inserir o CIB em aditivos, renovações ou reajustes para evitar inconsistências na declaração do IR.

1.6 Há prazos de implantação?

• Produção do Sinter: novembro/2025.
• Exigência oficial: 2026, com capitais primeiro e demais municípios até 2027.
• Observação: Municípios como Itu/SP e outros, já usam o Valor de Referência e possivelmente irão fazer convenio antecipando-se a implantação oficial.

• Quais cruzamentos de dados a Receita Federal fará?

Cartórios, prefeituras (IPTU), bancos, administradoras, plataformas digitais e declarações de IR de locadores/locatários. O objetivo é detectar rendas de aluguel ou operações de compra/venda não declaradas.

 

2 ▸ VALOR DE REFERÊNCIA (VR)

2.1 O que é o Valor de Referência?

Estimativa oficial de mercado, calculada pela Receita Federal com base nos dados do CIB/Sinter.

• Base legal: art. 256 da LC 214/2025.
• Finalidade: parâmetro de fiscalização, não preço obrigatório de negociação e nem de Base de Cálculo para tributos.

2.2 Como é calculado?

Metodologia que cruza:

• Transações registradas em cartórios;
• Contratos de locação e arrendamento;
• Características do imóvel (padrão, área, localização);
• Informações de bancos e prefeituras.
• Atualização anual.

2.3 Quando e onde será divulgado?

Gradual, acompanhando a integração dos municípios ao Sinter: capitais em 2026, demais até 2027.

Consulta: Portal Sinter (gov.br/sinter) e extrato e-CIB no site da Receita.

2.4 O VR será usado para ITBI, ITCMD ou custas de cartório?

Não. A jurisprudência (STF Tema 1.124 e STJ) garante que:

• ITBI: base é o valor efetivo da transação.
• ITCMD: valor venal ou de mercado, desde que comprovado.
  O VR serve apenas como parâmetro de fiscalização; eventual uso automático pelo município ou estado continua sujeito a contestação judicial.

3 ▸ GANHOS DE CAPITAL E DOAÇÕES

3.1 Em doações, qual valor declarar: custo histórico, valor de IR ou VR?

• O doador pode optar por valor de aquisição (histórico) ou valor de mercado (Lei 9.532/97).
• O ITCMD incide sobre o valor de mercado, não sobre o histórico, independentemente do VR.

3.2 O Valor de Referência obriga nova base de cálculo?

Não. O VR apenas subsidia a fiscalização. O contribuinte mantém o direito de escolher a base prevista em lei e de impugnar eventual arbitramento.

3.3 Efeitos para o beneficiário (donatário ou herdeiro):

• Se a doação for registrada pelo valor de mercado (e o ITCMD recolhido nesse valor), esse montante passa a ser o novo custo de aquisição, evitando ganho de capital futuro.
• Se registrada pelo valor histórico, o beneficiário herda esse custo e poderá ter maior ganho de capital em eventual venda.

 

4 ▸ TRIBUTAÇÃO DE ALUGUÉIS (PESSOA FÍSICA E JURÍDICA)

4.1 Pessoa Física

• Imposto de Renda:
  • Apuração mensal via Carnê-Leão, alíquotas progressivas até 27,5%.
  • Deduções: Taxa de Administração, IPTU pago pelo locador e despesas contratuais.
    • Exceto a Taxa de Administração, que há um mecanismo de abatimento as demais não tem essa funcionalidade até o momento na Declaração Anual de Ajuste. Logo, sua dedução, se utilizada, sujeitará o Locador a Malha Fina e comprovação das despesas.
  • Declaração anual exigirá o número CIB.
• CBS: não incide para pessoa física que apenas loca bens próprios, salvo se caracterizada atividade empresarial (equiparação a PJ, quando realizada com habitualidade, profissionalismo e estrutura empresarial).
• Fiscalização: cruzamento automático de dados do inquilino, pagamentos bancários e VR. A identificação dos pagamentos ocorrerá via e-Financeira.

4.2 Pessoa Jurídica

• IRPJ/CSLL:
  • Lucro Presumido: presunção de 32% sobre a receita de aluguel, IR 15% + adicional 10% e CSLL 9%, algo em torno de 7,68%
  • Lucro Real: lucro contábil ajustado.
• CBS (a partir de 2026):
  • Substitui PIS/Cofins, que era de 3,65%

• Alíquota prevista: deverá ficar entre 3,65% e 6%, ou mais, mas não há uma definição.
• E poderemos aproveitar créditos:

• Bens e serviços utilizados como insumo na atividade de locação;
• Despesas com manutenção e conservação dos imóveis locados (obras, reformas, limpeza, vigilância, jardinagem, pintura etc.);
• Serviços de intermediação e administração (honorários de imobiliária, plataformas digitais);
• Energia elétrica, água, esgoto e serviços públicos vinculados à atividade;
• Aluguéis pagos a terceiros (se a empresa subloca);
• Despesas financeiras não geram crédito, salvo previsão expressa em regulamentação.

Importante: o conceito de “insumo” na CBS tende a ser amplo, semelhante ao do ICMS não cumulativo. O contribuinte deverá comprovar a vinculação da despesa à geração de receita de locação.

Resumindo: dificilmente alguém terá credito para aproveitar.

• Impostos Totais:
  • Entre 12% e 15%, imaginamos
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Comentários Finais

• O CIB não cria novos tributos, mas fornece à Receita Federal e aos fiscos estaduais/municipais um poder de cruzamento de dados inédito, elevando o risco de autuações.
• O Sinter é a espinha dorsal desse sistema: centraliza e padroniza informações territoriais, garantindo fiscalização automática.
• O Valor de Referência é ferramenta de fiscalização, não de fixação de preço; qualquer uso como base automática de ITBI/ITCMD permanece contestável judicialmente.
• Para planejamento patrimonial e sucessório, a decisão entre doar pelo valor histórico ou de mercado continua estratégica: impacto imediato no ITCMD versus economia futura de IR sobre ganho de capital.
• Na locação, a maior mudança econômica em 2026 será a CBS para pessoas jurídicas, exigindo reavaliação do regime (Lucro Presumido x Real) e do aproveitamento de créditos.

Este compilado reflete a legislação conhecida até setembro/2025 e deve ser revisado conforme surjam novas normas complementares ou decisões judiciais.

Para qualquer operação que se deseje fazer, faça um estudo, porque no fundo, nos parece que a TRIBUTAÇÃO será a mesma, o que de fato ocorrerá é o aumento da BASE, ou seja, mais gente (PF ou PJ), que não declaravam corretamente seus alugueis, passarão a pagar os impostos devidos.

 

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