Como gastar o mínimo na legalização de obra

09 ago 2024

PESSOA FÍSICA

Você aprova a PLANTA na PREFEITURA, recebe um ALVARA de CONSTRUÇÃO, Numeração, inicia a obra e dependendo da PREFEITURA paga o ISS (Imposto de Serviços de Qualquer Natureza) da OBRA, antecipado, em parcelas ou ao final, quando do HABITE-SE, dependendo da Lei Municipal local.

Após o HABITE-SE, ela comunica a RECEITA FEDERAL PREVIDENCIÁRIA, hoje existem convênios(Prefeitura x Receita) para isso. Outras não, então, quando se diz que o interessado vai esperar “caducar a obra”, na verdade ele quer esperar 5 anos, para não ter que pagar a CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA devida. Só que hoje em dia, essa possibilidade não existe.

A apuração da CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA é feita em cima da área construída. Assim, se você quer pagar menos, precisa saber que existe uma redução na Base de Cálculo, chamada de FATOR SOCIAL da OBRA a depender da área construída, a saber:

1. 80% se até 100 m2;

2. 60%, de 100m2 a 200m2;

3. 45%, de 200m2 a 300m2;

4. 30%, de 300m2 a 400m2; e

5. 10%, acima de 400m2.

Isso nos permite fazer uma previa do valor devido, antes até da aprovação da Planta.

Feita a Aferição, apurado e recolhido o tributo, será emitida a CND da OBRA, que em seguida vai para registro, com seus custos também baseados nos valores venais ou de referência da construção, através da Averbação da Construção na Matricula do Imóvel.

Há como se gastar menos com tributos, inclusive com custos dos registros, se observado as regras previstas na legislação.

PESSOA JURÍDICA

Agora, tudo muda se a construção for feita por PESSOA JURÍDICA, onde você pode não pagar nada de ISS e CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA, ou pagar o dobro da Pessoa Física.

Inicialmente o processo é igual, aprovação da PLANTA na PREFEITURA, etc., etc.

Nesse ponto é que temos uma separação importante:

1. Se você não tiver uma contabilidade regular, não conseguir os documentos adequados, pagará o ISS por aferição, assim como a CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA também, mas, sem o beneficio do FATOR SOCIAL da OBRA, que só vale para Pessoas Físicas. No caso, principalmente a CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA ficará o dobro da Pessoa Física. Eventuais Documentos fiscais não serão aproveitados para reduzir tributos.

2. Mas, se você tiver uma contabilidade regular e planejadamente, utilizar-se de SERVIÇOS que já vão recolher ISS em valor igual ou superior ao que seria devido pela aferição fiscal, calculados em cima da área a ser construída, quais sejam, terraplanagem, pré-moldados, alvenaria, hidráulica, elétrica, pintura, etc., devidamente documentados, vale a pena pensar na ECONOMIA e utilizar-se da legislação a seu favor, não pagando ISS e nem CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA, obtendo o HABITE-SE e CND da OBRA, sem nenhum custos tributários adicionais.

Em ambos os casos, por AFERIÇÃO ou por CONTABILIDADE REGULAR, obtida a CND da OBRA, o procedimento da AVERBAÇÃO é igual. E podemos parcelar o debito? Sim, em ambos os casos, tanto na Pessoa Física, como jurídica, mas é preciso deixar vencer o debito, que irá se consolidar com os acréscimos devidos.

MAIS SOBRE A REGULARIZAÇÃO e AVERBAÇÃO

Hoje em dia não compensa, achar que vai “caducar” débitos, o fisco está atendo, controlando tudo, e numa eventual negociação, transmissão de propriedade, financiamento, inventario, enfim, ter o IMÓVEL regularizado é importante e na maioria das vezes obrigatório.

A GSMContabilidade cuida desse e de outros assuntos pertinentes, desde a SIMULAÇÃO, até a AVERBAÇÃO da OBRA. consulte-nos!